Thông tin bất động sản

Nguy cơ 'bong bóng' thị trường bất động sản

Mới đây, Phó thủ tướng Trịnh Đình Dũng đã chỉ đạo sau cuộc họp của Ban Chỉ đạo T.Ư về chính sách nhà ở và thị trường bất động sản, không được để xảy ra tình trạng sốt giá bất động sản.

Dù vậy, thực tế thị trường đang tiềm ẩn nguy cơ “bong bóng” do giá bất động sản tăng phi lý.

Theo Bộ Xây dựng, nguồn cung nhà ở giảm và giá nhà vẫn tăng so với cuối 2019. Cụ thể, tại Hà Nội, giá căn hộ chung cư tăng 0,16%, nhà ở riêng lẻ tăng khoảng 0,01%. Trong khi đó, tại TP.HCM, giá căn hộ chung cư tăng khoảng 0,25%, nhà ở riêng lẻ giá tăng khoảng 0,15% so với cùng kỳ năm 2019. Nhiều tổ chức, đơn vị nghiên cứu thị trường bất động sản (BĐS) cũng đưa ra các báo cáo cho thấy giá nhà không những không giảm mà còn tăng, dù dịch bệnh gây ảnh hưởng mạnh đến kinh tế.

Theo ông Nguyễn Văn Dũng, Tổng giám đốc Công ty BĐS Trường Phát, hiện nay các dự án mở bán liên tục đẩy giá tăng cao và liên tục thiết lập các mặt bằng giá mới. Dự án sau mở bán giá luôn cao hơn dự án trước, khi các dự án 1/500 đẩy giá tăng cao cũng đồng nghĩa với việc đất nền, nhà phố trong dân cũng được đẩy giá tăng theo. “Các chủ đầu tư đang nhìn nhau để đẩy giá BĐS. Như dự án ở Q.9 bán 60 triệu đồng/m2 căn hộ thì dự án ở Q.Thủ Đức cũng phải bán với giá 80 triệu đồng/m2 và gần trung tâm hơn là ở Q.2 sẽ đẩy lên 120 triệu đồng/m2. Các chủ đầu tư Bình Dương thấy giá ở TP.HCM bình quân 60 - 80 triệu đồng/m2 cũng đẩy giá tăng theo, bằng 1/2 giá so với TP.HCM. Việc giá bán liên tục tăng một phần do các chủ đầu tư đẩy lợi nhuận tăng cao và một phần lợi dụng vào các thông tin quy hoạch, hạ tầng được công bố. Nếu giá BĐS cứ liên tục tăng ở khắp nơi như vậy, nguy cơ bong bóng sẽ rất cao trong bối cảnh kinh tế đang chững lại vì dịch Covid-19”, ông Dũng nói.

Thực tế, giá BĐS tại các tỉnh lân cận TP.Thủ Đức như Bình Dương, Đồng Nai cũng tăng vọt ở mức chưa từng có. Tại Bình Dương, hiện một tuyến đường ngắn của QL13 từ TP.HCM đến Thủ Dầu Một đã có khoảng 40.000 căn hộ đang triển khai, trong đó giá bán bình quân khoảng 30 triệu đồng/m2, có dự án giá bán lên đến 40 triệu đồng/m2. Mức giá này cao bằng với nhiều dự án đang mở bán tại H.Bình Chánh, thậm chí ở Q.7, TP.HCM. Tại Đồng Nai, giá BĐS cũng “nhảy múa” theo thông tin triển khai sân bay quốc tế Long Thành và các dự án hạ tầng khi đất nền đang bị đẩy giá tăng cao gần gấp đôi so với một năm trước đó. Như tại dự án Gem Sky World của Tập đoàn Đất Xanh ở Long Thành có mức giá đến 20 triệu đồng/m2. Hay dự án Swan Bay ở Nhơn Trạch của Tập đoàn CFLD (Trung Quốc) có giá từ 2,5 - 14 tỉ đồng/căn nhà phố...

Tương tự ở các huyện ngoại thành Hà Nội như Hoài Đức, Đan Phượng, Quốc Oai, Thanh Trì, Đông Anh, Gia Lâm... giá cũng tăng gấp đôi, thậm chí gấp ba so với cùng kỳ năm trước do ăn theo thông tin được lên quận. Cách đây 1 năm, các lô đất có đường ô tô đi vào được tại các địa phương kể trên nếu có giá bán là 10 triệu đồng/m2 thì nay, đa phần không bán dưới 20 triệu đồng/m2. Thậm chí, dù giá cao nhưng nhiều người vẫn không muốn bán vì kỳ vọng giá nhà đất còn tiếp tục lên. Bên cạnh đó, giá đất thổ cư, đất trồng cây lâu năm tại các vùng H.Ba Vì, TX.Sơn Tây, Hòa Bình, H.Sóc Sơn... tăng mạnh trong thời gian qua cũng ăn theo sóng được lên quận.

Theo khảo sát từ Navigos, hiện giá nhà tại TP.HCM và Hà Nội đang cao hơn nhiều lần so với thu nhập của người dân. Cụ thể, kết quả khảo sát cho thấy với thu nhập bình quân của sinh viên mới ra trường tại TP.HCM và Hà Nội là 72 triệu đồng/năm, trong khi giá căn hộ 2 phòng ngủ bình quân hiện đã lên đến 2 tỉ đồng. Như vậy, giá căn hộ hiện cao hơn thu nhập của người trẻ tới 28 lần. Đối với nhân viên có kinh nghiệm lâu năm, thu nhập bình quân 120 triệu đồng/năm, thì giá căn hộ cũng cao gấp 17 lần thu nhập trung bình. Đối với trưởng nhóm và giám sát có thu nhập trung bình 192 triệu đồng mỗi năm, thì giá căn hộ trên thị trường cao gấp 10 lần thu nhập. Trong khi đó, cấp quản lý, trưởng phòng với thu nhập đạt 264 triệu đồng 1 năm, giá căn hộ trên thị trường cao gấp 7 lần thu nhập. Tuy nhiên, có một thực tế đáng buồn hiện nay là những căn hộ 2 phòng ngủ có mức giá 2 tỉ đồng đã “mất tích” trên thị trường.

Nhiều chuyên gia BĐS cũng nêu ý kiến, đa số các báo cáo thị trường BĐS của các công ty nghiên cứu, hội, nhóm liên quan đến BĐS hay thậm chí của Bộ Xây dựng thường chỉ ghi nhận thông tin thị trường, phân tích xu hướng, rất ít khi đưa ra nội dung cảnh báo về giá trị ảo của sản phẩm cho người dân tham khảo.